Ռիելթորների մասին օրենքը կկարգավորի՞ դաշտը, թե՞ նոր խնդիրներ կառաջացնի

2023 թվականի օգոստոսին Կադաստրի պետական կոմիտեն հանրային քննարկման էր դրել «Ռիելթորական գործունեության մասին» օրենքի և հարակից օրենսդրական ակտերի փոփոխությունների նախագիծը։

Հիմնավորման մեջ նշվում է, որ ոլորտում օրենսդրական դաշտի ստեղծումը նպատակ ունի բարձրացնելու ռիելթորական ծառայությունների որակը, անհատ ռիելթորներին բերելու հարկային դաշտ և բարձրացնելու ոլորտում գործողների պատասխանատվության մակարդակը։ 

Օրենքի ընդունման դեպքում այն ուժի մեջ է մտնելու ոչ շուտ, քան 2025 թվականի հուլիսի 1-ը։ Ըստ նախագծի՝ ռիելթորները և ռիելթորական կազմակերպություններն իրենց գործունեությամբ կարող են զբաղվել միայն համապատասխան որակավորում, լիցենզավորում և հաշվառում ստանալուց հետո։ 

Հայաստանի անշարժ գույքի մի շարք ընկերություններ միավորվել և ստեղծել են «Հայաստանի ռիելթորների ասոցիացիա»-ն։ Այդ կազմակերպության առաջնային նպատակներն են՝  միասնական աջակցությունը ոլորտում իրականացվող հանրային քաղաքականությանը, օրենսդրական նախաձեռնություններին, ռիելթորների իրավունքների պաշտպանությանը։

Բացի այդ ասոցիացիան մտադիր է մասնակցել Հայաստանում անշարժ գույքի ոլորտում ներդրումային միջավայրի բարելավմանը՝ խթանելով ռիելթորական ընկերությունների միջազգային կապերի ընդլայնումը և միջազգային համագործակցության ամրապնդումը, ինչպես նաև աջակցել ռիելթորների կրթությանը։

«Ռադիոլորի» հետ զրույցում «Հայաստանի ռիելթորների ասոցիացիայի» հիմնադիր խորհրդի անդամ Անդրանիկ Հարությունովն ասաց, որ օրենսդրական նախաձեռնությունների դեպքում պետության հետ ռիելթորների երկխոսությունը ասոցիացիայի միջոցով է լինելու։

«Երբ որ ինչ-որ օրենսդրական նախաձեռնություններ են լինում, բարդ է մեկ կամ երկու ընկերությունով գնալ, քննարկել, նաև ընդհանուր շուկայում փոփոխություններ անելու համար, որովհետև ասոցիացիան ունի իր բարեվարքության կանոնները։ Նաև միտված է գործակալությունների՝ միմյանց հետ համագործակցության կազմակերպմանը։ Քանի որ մենք շուկայում բազմաթիվ ընկերություններ ունենք, որոնք աշխատում են տարբեր դաշտերում, ոչ մեկ մյուսի հետ չի համագործակցում, ինչը նաև արդյունավետության վրա է ազդում»։

Ըստ Անդրանիկ Հարությունովի՝ աշխատանքի արդյունավետության վրա ազդում է նաև այն, որ ցանկացած անձ կարող է իրեն անշարժ գույքի գործակալ հռչակել ու առանց նույնիսկ ոլորտին լավ ծանոթ լինելու, գլխացավանք դառնալ թե՛ մյուս գործակալների, թե՛ հաճախորդների համար։

Որպեսզի պետությունն իմանա, թե ովքեր են գործունեություն իրականացնում այս ոլորտում և առհասարակ ոլորտը կարգավորելու համար, Կադաստրի պետական կոմիտեն օրենսդրական նախաձեռնություն է ներկայացրել։

Փաթեթը մշակելիս հաշվի է առնվել նաև ԱՄՆ-ի, Կանադայի, Եվրոպական երկրների փորձը։ Ըստ նախագծի՝ ռիելթոր կարող է դառնալ բարձրագույն կրթություն ունեցող անձը, որը հաջողությամբ կհանձնի որակավորման քննությունը։ Ոլորտում գործունեություն իրականացնող ընկերությունները կողմ են այդ կարգավորմանը, ասում են՝ դա վաղուց սպասված գործընթաց է, սակայն նախագծի որոշ կետերի վերաբերյալ վերապահումներ ունեն։

Անդրանիկ Հարությունով. «Մենք հանդիպել ենք Կադաստրի կոմիտեի հետ, մի անգամ էլ հանդիպում ենք ունեցել ԱԺ-ում։ Օրենքի վերաբերյալ ասոցիացիան նամակով, թե ինչ կետերի հետ ասոցիացիան համաձայն չէ։ Օրինակ՝ հանձնաժողովը, որը քննություն է վերցնելու, վերապահումներ ունենք, նախագծով նախատեսված է, որ պետք է Կադաստրում լինի միասնական բազա, և ցանկացած գույք պետք է լրացվի այդ բազայում։ Ապահովագրության մասով կետեր կան, որոնց համաձայն չենք»։

Չնայած որոշ վերապահումներին՝ ասոցիացիան կողմ է օրենքի ընդումանը, բայց՝ պայմանով, որ այն իսկապես գործելու է ողջ խստությամբ և դրա համար անհրաժեշտ բոլոր ռեսուրսները ներդրվելու են։

«Այո, ռիելթորների մասին օրենք պետք է լինի, բայց մի խնդիր կա։ Մենք հիմա էլ ունենք օրենք, որը թույլ չի տալիս, որ մարդիկ ապօրինի գործունեությամբ զբաղվեն, այս պահին բազմաթիվ մարդիկ կան, ովքեր գրանցված չեն ՊԵԿ-ում, բայց նրանց մասով ոչ մի վարչարարություն չի կազմվում։ Եթե, օրինակ, ՊԵԿ-ից կամ Կադաստրից փորձենք ճշտել՝ վերջին 7 տարում քանի անհատ գործակալի մասով կա վարչարարություն, զրո օրինակ կբերեն։ Իմ ընկերությունն արդեն 9 տարի է շուկայում գործունեություն է ծավալում, հարկեր վճարում, եթե ես թեթև սխալ եմ ունենում, ՊԵԿ-ից գալիս են, տուգանում են։ Ես չեմ կարող ինձ թույլ տալ էժան ծառայություն մատուցել, բայց այն մարդիկ, ովքեր որևէ տեղ գումար չեն վճարում, կարողանում են շատ ցածր գնով ծառայություն մատուցել և ստեղծել անբարեխիղճ մրցակցություն»։

Անշարժ գույքի գործակալը մատնանոշում է նաև շատ հաճախ հանդիպող մի վարքագիծ, որը նաև գնորդներին է նյարդայնացնում և հիասթափեցնում։ Էլեկտրոնային հարթակներում հաճախ կարելի է հանդիպել հայտարարության, որը վաղուց արդեն գոյություն չունի, բայց դեռ թարմացվում է գնորդներին մոլորեցնելու, նրանց ժամանակը վատնելու, ապա այլ տարբերակ առաջարկելու նպարտակով։

«Դուք, որպես սպառող, երբ հայտարարություն եք տեսնում և զանգահարում եք, պարզվում է չկա, երկրորդին եք զանգում, չկա, երրորդը զանգահարում եք, կա, բայց պարզվում է գինն է բարձրացել, որոշում եք չաշխատել այդ ընկերության հետ, որովհետև ինքը կասկածելի է։ Բայց երբ լինի հստակ խաղի կանոններ, և ինչ-որ ռիելթոր նման կերպ սկսի աշխատել, հատուկ տեղ կլինի, որտեղ կարող եք ուղարկել այդ հայտարարությունը և նշել, որ տվյալ անձը մոլորեցնում է։ Եթե նման ընկերություններ կլինեն ասոցիացիայի կազմում, նրանց հետ անդամակցությունը կկասեցվի, իսկ երբ Կադաստրի լիցենզավորման օրենքը գործի, ու լավ օրենք լինի, ոչ թե ինչպես հիմա է, այդ մարդկանց գործունեությունը կկասեցվի»։

Կադաստրի պետական կոմիտեից հավաստիացնում են՝ նոր օրենքն ամբողջությամբ կարգավորելու է դաշտը, վերացնելու է ստվերը։ Իսկ պայմանները խախտելու դեպքում նաև վարչական տույժ կնախատեսվի։ Օրենսդրական նախաձեռնությունից մեծ են նաև տնտեսագետ Էլիզա Մաթևոսյանի սպասելիքները։ Ըստ նրա՝ օրենսդրական դաշտի առկայությունը կարևոր է նաև ստվերի կրճատման, ինչպես նաև գործարքի կողմերի իրավունքների պաշտպանվածության տեսանկյունից, քանի որ քիչ չեն այն գործակալները, որոնք իրենց ծառայությունները մատուցում են առանց հարկային դաշտում գրանցվելու, և երաշխիք չկա, որ վերջում գործարքի մյուս կողմը տուժողի կիարգավիճակում չի հայտնվի։ Այսինքն, այս կարգավորմամբ հնարավոր է նաև բարձրացնել ոլորտի նկատմամբ հանրության վստահությունը։