Երկնիշ աճ շինարարության ոլորտում․ առաջատարը բնակարանաշինությունն է

Հայաստանի անշարժ գույքի շուկայում աճի տեմպերը դանդաղել են։ Գործարքների քանակը նվազում է։ Տարիներ շարունակ առաջնային շուկան գերակա դիրքում էր։ Հիմա իրավիճակը փոխվել է։ Հակառակ դրան՝ շինարարության ոլորտում 26% աճ է արձանագրվել։

Արդյո՞ք սա վտանագավոր դրսևերումներ կարող է ունենալ․ մասնագիտական դաշտում վտանգ չեն տեսնում, բայց որոշ մտահոգություններ այդուհանդերձ ունեն։

Կիսամյակային տվյալներով՝ շինարարության ոլորտը ամենամեծ աճն արձանագրած ոլորտն է Հայաստանում՝ ավելի քան 26%։ 2025 թ. հունիսին ավելի քան 60 մլրդ դրամի շինարարություն է կատարվել։ Հունվարից հունիս այդ գումարը կազմել է ավելի քան 225 մլրդ դրամ։ Հատկանշական է, որ երկնիշ աճ գրանցած ոլորտում անշարժ գույքի գործարքների թիվը նվազել է՝ հակառակ նրան, որ ներդրումների հիմնական մասը՝ մոտ 49%-ը, ուղղվել է բնակարանաշինությանը։

Տնտեսագետ Սոս Խաչիկյան․ «Դա նշանակում է, որ բոլոր դեպքերում շինարարության ոլորտում ներդրումները կան, առկա են, թեկուզև անշարժ գույքի տեսքով ուղղակի մնան, չիրացվեն։ Հիմա որոշ դեպքերում այդպես է, որովհետև գործարքները նվազել են, չեն իրացվում, բայց շինարարությունը համենայն դեպս դեռևս տնտեսության մեջ եկամտաբեր ճյուղ է համարվում»։        

Թեև շինարարության ոլորտում առաջատարը բնակարանաշինությունն է, անշարժ գույքի շուկայում գործարքները կիսամյակային կտրվածքով նվազել են։ Ընթացիկ տարվա հունիսին անշարժ գույքի շուկայում իրականացվել է 20 հազ․ 587 գործարք։ Դա, անցած տարվա նույն ամսվա համեմատ, 2,6%-ով պակաս է, իսկ այս տարվա նախորդ ամսվա համեմատ՝ 7.3%-ով ավելի: Գործարքների ամենամեծ քանակը գրանցվել է Երևանում՝ 31,3%: Հունիսին անշարժ գույքի շուկայում գրանցվել է առքուվաճառքի 4 հազ․ 885 գործարք՝ նախորդ տարվա նույն ամսվա համեմատ աճելով 7,3%-ով: Առքուվաճառքի գործարքների ամենաբարձր չափը՝ 37,4%, գրանցվել է բնակարանների, այնուհետև հողերի՝ 34,9%, իսկ ամենացածրը՝ 1%, արտադրական նշանակության շինությունների նկատմամբ:

«Գործարքների քանակի նվազելը և շինարարության ծավալների աճը կարող են մեկնաբանվել նաև հետևյալ կերպ, որ ուղղակի նվազել է գործարքների քանակը, բայց գնային՝  բարձր արժեք ունեցող սեգմենտի առումով, ծավալները մեծացել են, և սա դեռևս շինարարության համար ձեռնտու է։ Մտահոգիչ է այն, որ հիմնականում բնակարանային շինարարության կազմակերպությունների կողմից արվող շինարարության շրջանակում է։ Օրինակ՝ էդ գործարքների ծավալը բավական փոքր տեսակարար կշիռ է կազմում արտադրական կազմակերպությունների համար, ինչը, կարծում եմ, իսկապես մտահոգիչ է»։

Հիփոթեքային վարկերի աննախադեպ աճը Երևանում կարելի է ավարտված համարել։ Ըստ կիսամյակային տվայլների՝ հիփոթեքային վարկերի տրամադրման ծավալը նախորդ տարիների նույն ժամանակահատվածի համեմատ նվազել է գրեթե երեք անգամ։ Վարկային ընդհանուր պորտֆելում հիփոթեքային վարկերի ծավալը կազմել է  22,2%։ Ցուցանիշը երկրորդն է սպառողական վարկերից հետո։

Հայաստանի բանկերի միության նախագահ Դանիել Ազատյան․

«Բանկերը սկսել են արդեն զսպել հիփոթեքների տրամադրումը, դրա համար էլ նվազել են հիփոթեքային վարկերի տրամադրման ծավալները։ Բայց, այնուամենայնիվ, մարզերում, ոչ եկամտահարկի վերադարձի կոնտեքստով պայմանավորված, պահանջարկ կա։ Մարդիկ ուզում են վարկեր վերցնել։ Պահանջարկ կա, բանկերն էլ չեն ուզում տրամադրել, զսպված են։ Նախկինում գործում էր եկամտային հարկի վերադարձի դրույթը, այժմ այն չկա։ Ըստ էության, ռիսկը բարձրացել է, և վարկի տոկոսադրույքներն աճել են 1 %-ով»։

Անշարժ գույքի շուկան ակտիվացել է մարզերում, հատկապես Երևանին հարակից բնակավայրերում։ Մասնագետներն ակնկալում են, որ հիփոթեքային վարկերի աճի միտումը մայրաքաղաքից կտեղափոխվի մարզեր։

«Բագրևանդում և հարակից շրջաններում նախկինում սկսված նախագծերն են շարունակվում։ Բայց մենք ունենք կոնկրետ տեղեկություններ, փաստեր և ինքներս էլ տեսնում ենք ՝ Աբովյանում, Հրազդանում, Էջմիածնում, Կապանում, Ծաղկաձորում բավական մեծ շինարարություն է։ Հատկապես բնակարանաշինություն է ընթանում մարզերում։ Շահառուները հիմնականում հենց այդ մարզերի բնակիչներն են»։

Շինարարության ոլորտում պահպանվող բարձր ակտիվության և անշարժ գույքի պահանջարկի անհավասարակշռությունը վտանգներ է առաջ բերում, որոնք պետք է գնահատվեն։

Օրբելի վերլուծական կենտրոնի փորձագետ Մերի Բոյաջյան․ «Շինարարությունն այն ոլորտն է, ուր ուղղվում է հիփոթեքային վարկերի մեծ մասը, և այստեղ դեռևս բարձր ակտիվություն է պահպանվում, և այստեղ որոշակի ռիսկային միջավայր է ստեղծվում, քանի որ դուրս է եկել եկամտային հարկի վերադարձի օրենքը, ինչը ենթադրում է պահանջարկի հնարավոր անկում անշարժ գույքի նկատմամբ»։

Գլխավոր դրամատանը պահանջարկի հնարավոր անկումը չեն բացառում, բացատրում են՝ շատերն արդեն գնել են բնակարաններ, ինչը նշանակում է, որ ապագայում դրանց պահանջարկը, հետևաբար նաև գները կարող են նվազել։

Կա նաև ավելցուկային առաջարկի ռիսկ. եթե բնակարանաշինությունը շարունակի աճել նույն տեմպերով, բայց նոր բնակարաններ գնելու պահանջարկը նվազի, հնարավոր է՝ շուկան հայտնվի «հագեցած» վիճակում։