Որտեղ է ավարտվում բնակչի սեփականության իրավունքն ու սկսվում հանրային գերակա շահը․ Կոնդի վերակառուցման աղմուկը չի լռում

Մայրաքաղաքի իշխանությունն արդեն հայտարարել է, որ մտադիր է վերակառուցել Երևանի ամենահին թաղամասերից մեկը՝ Կոնդը, սակայն քաղաքաշինական ընտրված նախագիծ առայժմ չկա, պարզ չէ, թե առհասարակ ինչ տեսլական կա այդ հարցում։ Մինչ այդ բնակիչներն ու իրավապաշտպաններн անհանգստացած են, որ Կոնդի դեպքում կլինի այն, ինչ եղավ Հյուսիսային պողոտայում, կամ Ֆիրդուսի թաղամասում։ Ամեն ինչ գնում է դեպի մշակութային արժեք ներկայացնող թաղամասի տարածքը հանրային գերակա շահ ճանաչելուն՝ կարծում են իրավաբանները։ Որտեղ է սկսվում կամ ավարտվում հանրային գերակա շահը, Կոնդի բնակիչների՞, թե՞ ապագա կառուցապատողների իրավունքներն են գերակա։

Հանրային գերակա շա՞հ, պարզապես կառուցապատո՞ւմ, բիզնես նախագի՞ծ, թե՞ մշակութային արժեքի պահպանություն։ Երևանի ամենահին թաղամասերից մեկի՝ Կոնդի շուրջ ստեղծված աղմուկում այս հարցերն են հնչում։ Քաղաքային իշխանությունն առայժմ չի հստակեցրել, թե ինչ տեսլական ունի Կոնդի վերակառուցման շուրջ։ Ավելի վաղ քաղաքապետ Տիգրան Ավինյանն ասել էր․

«Հետագայում Կոնդ թաղամասն ամբողջ ծավալով գնալու է իրացման և օտարման նոր քաղաքաշինական ծրագիր իրականացնելու համար»։

Կոնդում քաղաքաշինական ծրագրերի մրցույթ հայտարարվել է դեռ տարիներ առաջ․ 2021-ին ամփոփվեց մրցույթի առաջին փուլը, ընտրվեց 7 նախագիծ, բայց հաղթող մինչև այսօր չկա, պարզ էլ չէ, թե քաղաքային իշխանությունը կառուցապատման ինչ մոդել կկիրառի, ինչ տեսք կունենա Կոնդը ապագայում։ Չնայած դրան, իրավաբան Արսեն Թավադյանը կարծում է, որ իշխանությունը գնում է տարածքը հանրային գերակա շահ ճանաչելու և այդպես օտարելու ճանապարհով։ Հենց այս նպատակի համար էլ քաղաքապետարանը, ըստ իրավաբանի, հորդորում է թաղամասի բնակիչներին ճշգրտել իրենց սեփականության սահմանները։

«Օրենքի տրամաբանությամբ, պարզապես կառուցապատման նպատակը չի կարող լինել հանրային գերակա շահ։ Մշակութային արժեքների պահպանությունը, ենթակառուցվածքային խնդիրների լուծումը, այո, կարող է հանրային գերակա շահի հիմք լինել, իսկ Կոնդը միանշանակ մշակութային արժեք է։ Սակայն հանրային գերակա շահի տրամաբանությունը միշտ խաթարում է սեփականության իրավունքը։ Իրավունքի ու տնտեսական վերլուծության տեսակետից, հազարավոր այլ մոդելներ կան, որոնք հնարավորություն են տալիս պահպանել մշակութային արժեքները, և որոնք կծառայեն ոչ թե բիզնես շահին, այլ բնակչին»,– ասում է Արսեն Թավադյանը։

Հանրային գերակա շահի մեխանիզմը ամենապարզն է՝ նկատում է իրավաբանը։ Հենց այդ պատճառով էլ քաղաքային տարբեր իշխանություններ տարբեր ժամանակներում հենց այս մեխանիզմին են դիմել։ Հյուսիսային պողոտա, Ֆիրդուսի թաղամաս․ սրանք հանրային գերակա շահի «շահառու» թաղամասերն էին։ Իրավունքի զարգացման և պաշտպանության հիմնադրամի տնօրեն Գենյա Պետրոսյանը, որ ֆիրդուսի թաղամասի բնակիչներից շատերի փաստաբանն է, հիշում է՝այստեղ բազմաթիվ վիճելի դրվագներ կան․ բնակիչների գույքի գնահատման իրավաչափությունից մինչև բուն տարածքի հանրային գերակա շահ ճանաչելու որոշումը վիճելի դրույթներ ունեն։

«Այս պահին Կառավարության՝ Ֆիրդուս թաղամասին առնչվող 332-Ն որոշումը գտնվում է վիճարկման փուլում վարչական դատարանում, վիճարկվում է ակտի իրավաչափությունը, և արդեն քանի տարի է որոշում չկա։ Այսինքն, կա որոշում, որի հիման վրա իրականացվում է օտարման գործընթաց, միևնույն ժամանակ այն որոշումը, որով այդ տարածքը ճանաչվել է հանրային գերակա շահ, վիճարկվում է։ Այսինքն, եթե հանկարծ այդ որոշումը ճանաչվի անվավեր ու պարզվի, որ չկա հանրային գերակա շահ, ապա պատկերացրեք ինչ բարդ իրավիճակի հետ ենք գործ ունենալու»,– ասում է Գենյա Պետրոսյանը։

Իրավաբանները ուշադրություն են հրավիրում մեկ այլ հանգամանքի վրա ևս․ 2020թ հետո Երևանը չունի ուժի մեջ գտնվող գլխավոր հատակագիծ, իսկ առանց դրա մայրաքաղաքում նմանատիպ մեծամասշտաբ կառուցապատում իրականացնելն անթույլատրելի է։ Այն, ինչ այսօր տեղի է ունենում Երևանում, իրավաբան Արսեն Թավադյանը բիզնեսակենտրոն կառուցապատում է համարում։

«Գերակա հանրային շահի փիլիսոփայությունը կիրառելի է միայն այն դեպքում, երբ այլ միջոցներով այդ նպատակին հասնել հնարավոր չէ։ Հիմա, եթե նպատակը բարձրահարկ կառուցապատումը չի, այլ թաղամասի պատմական արժեքը պաշտպանելը, տուրիզմը զարգացնելը, դա հստակ կարելի է իրականացնել նաև առանց հանրային գերակա շահի։ Որևէ բան չէր խանգարում գլխավոր հատակագծով նախատեսել որոշակի ճարտարապետական լուծումներ և բնակիչներին ասել, որ պետք է, օրինակ, վերանորոգում իրականացնեք, հետո շարունակեք օգտագործել ձեր բնակարանը, և դրա դիմաց մենք ձեզ կազատենք ինչ-որ տեսակի հարկերից»,– ասում է իրավաբանը։

Կոնդի բնակիչ Նաիրա Երեմյանը որոշել է՝ ոչ մի առաջարկի, ոչ մի նախագծի պարագայում թաղամասից դուրս չի գալու, իր տունը չի օտարելու, բայց չի ժխտում, որ թաղամասում կան բնակիչներ, որոնք պատրաստ են լքելու տները, եթե համարժեք փոխհատուցում ստանան։

«Մեր շուրջը կան նորակառույց շենքեր, որտեղ պարզ երևում է շուկայական արժեքը․ մի շենք կա, որտեղ դեռ շինարարություն է գնում, այնտեղ քառակուսի մետրի արժեքը 6000 դոլար է, Դվին հյուրանոցի դիմացի շենքում քառակուսի մետրի արժեքը 3500-4500 դոլար է»։

Բնակչին իրավաբանն է հակադարձում՝ չկա մի դեպք, որ հանրային գերակա շահը չի ոտնահարել մարդկանց սեփականության իրավունքը։

«Շուկայական գնի հաշվարկի տարբեր մեխանիզմեր կան, բնակիչները կարող են մտածել, որ եթե կողքի շենքում 6000 դոլար արժե մեկ քառակուսի մետրը, ուրեմն իրենց էլ են այդքան վճարելու, բայց՝ ոչ։ Եթե նայենք կադաստրի հրապարակած շուկայական գները, կենտրոնի առաջին գոտում շուկայական գինը 1 միլիոն 100 հազար դրամ է, երկրորդ գոտում՝ 800 հազար դրամ, այսինքն, Կոնդի պարագայում ստացվում է 2000 դոլար, ընդ որում եթե իրենք հաշվեն լիկվիդացիոն գնով, այդ 2000-ը կարող է դառնալ 1600 դոլար, դրան էլ գումարենք 15 տոկոս, հազիվ հասնի 2000-ի»,– ասում է Թավադյանը։

Կոնդը Կոնդ պահելու համար պետք է պայքարել հենց այսօրվանից։ Եթե տարածքը հանրային գերակա շահ ճանաչվի, խնդիրները, սեփականության իրավունքի ոտնահարումները տարատեսակ շահերի բախումներն անխուսափելի կլինեն՝ կարծում է իրավաբանը։